今天武汉楼市限购升级政策满月，市场降温明显，有点像今天外面冷飕飕的风——虽然没有结冰，但往冬天去是显然的。

这些天颇有些不平静，因为走着走着权哥就能碰到买房维权的人。恶意违规卖房给消费者的开发商我们就不去说了，自然有国法政规去查他们。违规者必被查，是一定的。

今天权哥就对近段时间发生的一些维权案例，讲讲在买房这件事上，如何主动规避风险，不要被不冷静的思维带进坑里。

虽然有些权哥以前在专栏里讲过，但是显然很多购房者要么是没看见，要么是视而不见，或者是心有侥幸，认为不会落到自己头上。

1外地朋友限购了，户口挂过来买房不要紧？

现在还是有很多外地朋友想在武汉买房啊。

这个问题分两个方面看。第一个方面，既然有这么多人绞尽脑汁地去投机取巧，说明买房的需求是在的，还是有很多人看好和想买武汉的房子，足以说明武汉这个城市的吸引力。最近几年，武汉的新房成交量全国都是排第一的，今年估计又是第一。

但从第二个层面讲，政策就是政策，它是刚性的，无弹性可言。政策出台后，也是为购房者们提示一些风险。

要知道，中国的户口其实是一种有法律效力的凭证，如果有不认识的人在户口上，将来有可能会产生连带法律责任的问题，户口本上的成员都会和户主产生关联。就好比房东和租客，如果租客在房内做违法行为，房东是有连带责任的。

再比如，在申请社会保障等方面，家庭户籍人口就是很重要的参照条件。

当然，户口迁移也是有很多规定的，但同一户口本有不同家庭人员的情况也不少，为买房而这么做，得不偿失。

而采取代办补缴社保等做法去造假，也是明令禁止的。新出台的政策也特别说明，不接受补缴社保的方式获得购房资格。建议不要为了买房，而将自己置于不确定的风险中。

2自己都觉得高的房价，还可以追？

近期很多维权者，认为自己受到了欺骗，其实里面还有很重要的一个因素，就是感觉自己的买的房子价格偏高，很担心将来下跌时吃亏。

权哥其实多次提醒，今年内房价涨幅超过50%的都要谨慎买。那些房价已经翻番的楼盘还要去抢，就有自己跳坑的嫌疑了。

这里点几个名，也是反复点过的：光谷东、四新、白沙洲，涨幅过大的楼盘或片区一定要慎重。

如果已经买了，请忽略房价的涨跌，等下一波楼市高峰期吧。

3配建学校，一定有好学区、稳学位？

相比光谷、南湖等区域，现在很多新开发区域和新建小区都有配建学校，学区房已经成为“卖房神器”。

但是，从目前已经发生的以下几类纠纷看，配建学校的学位并不是大家想的那样，一定是好和稳：

一是有学无位，配建学校对口学位爆满；

二是学位使用有限制，比如一家只给一个学位或必须间隔5年以上才能使用第二个学位；

三是名校变普校，很多名校办的分校是存在合作办学的，一旦合作期满或因其他原因调整，可能你的“光谷*小”会变成“流芳*小”哦？

所以，要想学位稳，必须看协议。这说的是，一般开发商配建学校，都是跟所在地教育局或学校签有协议，买房前可以要求开发商出示，便于根据自己的实际情况去判断。

权哥就看到好几个楼盘都把自己跟教育局签的协议打印出来，张贴在售楼部，这种做法值得点赞。

4调控只是暂时的，房价还会大涨？

上面这句话，是很多售楼员跟购房者的“口头禅”。

实际上，自从限购升级后，限购与非限购、主城区和远城区房价的落差正在加速被抹平。

近期，远城区新房成交量和房价上升很快，尤其是东西湖、黄陂、蔡甸尤其明显。

出现这种情况，跟政策的导向还是有关系的，这些是限购后初期阶段的表现，也跟主城区房源临时供应不上有关系。

从目前开发商和政府、政策博弈情况看，大多数开发商承认“还是在下输了”。据说有的开发商一个月向房产局申报了十多次价格都不批准，最后还是以半年前片区同类楼盘的价格拿到了预售许可证。

这也说明，只要调控手段还在，只要政府认为房价涨幅过快，调控力度是不会减的，房价就会被限制住。

到限购的后期阶段，另外一种影响力又出现，就是开发商的房子越盖越多，但能购房的人减少了50%以上，这时候开发商就会着急了。任何一个开发商都不会去做“房东”，他要把房子变成现金。

中国的很多开发商有一个归类，叫“高周转”型企业。这些公司主要考核规模，利润率只是一方面，这样一来，他们手上的房源必须要集中的释放出来。如何保证一次性回笼资金呢？他们开发的房子的价格就一定会在有意向的购房者的承受范围内。

等到这个时候，供求关系就可以取代行政手段来调控房价了。

所以，不论哪一种方式，近期房价都会比较稳定，不会出现大幅上涨了。

5二手房过户，打包更省钱？

今年房价的快速变化，也让房产中介狠狠活跃了一把。他们不仅赚二手房的钱，也赚新房的钱。

比如，有些开发商的房子，想高价卖但政府不批，低价卖又不甘心，所以就将房子一次性卖给中介，由中介再对外加价销售。

如果说新房目前实行的是政府价的话，二手房中介手中的房源才是市场价。这就不难理解，为什么有的楼盘说没房子卖，但中介手中却有这个楼盘的房子、只是要加价的原因了。

房产中介赚新房的钱，二手房的钱赚得更隐蔽。

由于现在房产交易的流程发生了很大的变化，过户手续有时要长达一两个月才办得下来，很多中介都以“打包代办方便便宜”为名，希望双方将资料委托给他们，并一次性给一笔打包过户费，最后只交产权证给买方就行。

这样做会有几个问题：交易双方手上都没有缴税凭证；各项交易税费是糊涂账，到底出了多少钱不知道；全权委托的资料有被挪做它用的风险。

所以，二手房过户最好亲自去办；实在没时间的，委托前，最好先到相关部门了解一下税费标准，自己测算一下，如果与中介报价相差不大就还好，如果相差太大就要求中介出具收费凭证了。

当然，有些中介在贷款担保费或评估费等方面有自己的优势、与个人相比可以拿到单独的优惠收费标准，这也不可厚非，但权哥建议买卖双方还是了解清楚，有个明白账不更好？

更关键的是，涉及到税收部分，如果将来查起来说偷税漏税，这个就麻烦了。各项凭证都在手上，还是说得清楚些吧。

后市预测

部分区域房价是否下跌 明年上半年见分晓

我们看2011年—2014年的限购政策，当时上市的房子很多，能买的人却不多，房价一直上不来。比如光谷区域房价也就6000元/㎡左右，当时开发商即便是亏本，也要把房子卖掉。

亏本的买卖也有人做？开发商收回了资金，比掉在坑里爬不起来还是好点，起码还活着吧。

回到现在和今后半年时间，权哥认为，只有房子多到严重供大于求，价格才会下跌。特别是今年这一波的开发商，肯定赚到钱了，那些既不用花钱买地，同时手上又有资金的开发商，是没有降价动力的。

所以，武汉的房价要稳住，限购政策不能放。

武汉目前的净人口流入大致每年在40万左右，那么这么大的人口流入，都是未来武汉买房的重要支柱。

过去几年，房价其实一直处于螺旋上升阶段，如果国家出台相关政策，其实在帮你创造买房机会，YOU KNOW?

权哥认为，等到明年年中，大量的在建房上市，而限购政策不仅没有放松反而继续收紧，房价还是有可能出现阶段性下调的。

如果那个时候你有钱又有购房资格，那就该恭喜你了。

责编：许宝月